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黄奇帆:房地产发展六大趋势,房企要摒弃八种运行方式

浏览:110次 时间:2018年08月31日

中国房地产业协会举办的第十届中国房地产科学发展论坛,在以"美好居住生活"为主题的论坛上,重庆市人民政府原市长,第十二届全国人大财政经济委员会副主任委员,中国房地产行业最具影响力的高层智囊——黄奇帆先生发表主题演讲。我们现将讲话原文发送,这是刚刚来自现场的,最权威、最专业的房地产行业形势的最新解读!

女士们、先生们:

下午好!

从上世纪90年代以来,房地产业对加快我国城市化进程、推动经济发展起了非常大的作用。在这个过程中,房地产企业自身得到不断壮大、长足发展,与此同时,一些房地产开发企业也染上了盲目扩展、粗放建设、高债务发展等问题。对此,以习近平同志为核心的党中央高度重视人民的住房问题,总书记多次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”“住房问题既是民生问题也是发展问题,关系千家万户切身利益,关系人民安居乐业,关系经济社会发展全局,关系社会和谐稳定。”当前,中国特色社会主义已进入了新时代,我国经济发展也进入了新时代。新时代下,行业发展大势有变,房地产企业不能再靠旧模式发展,也走不通了,转型升级成为必经之路。

新时代房地产业如何发展,有些什么趋势性特征,房地产企业该如何运行、如何与时俱进适应新时代要求,摒弃过往盲目的、粗放的、不合理的运行方式,我作了一些思考,在此分享给大家,供思考和探讨:

一、新时代房地产业发展的六个趋势性特征

新时代我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在这个背景下,房地产业也将呈现六个新的趋势性特征。

第一,每年新开工量、竣工量的增长率逐步下降,从过去的两位数降至现在的一位数,甚至以后还会有一定年份的负增长。我国城市人均住房面积已有40平方米,达到房产需求的均衡数。今后的房产需求主要体现在城市化率进一步提高、城市人口进一步增长和已有存量住房的更新改造。过往那种城市家庭人均10平方米增加到三四十平方米的全面刚需时期过去了,每年全国十几亿平方米房地产开发量的刚需过去了。

第二,房地产企业的集中度将大幅提高,房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中,小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。过去二三十年,各地注册一家房地产公司几乎零门槛,据统计,全国约有十多万家房地产开发企业,中国14亿人基本上是每一万人摊上一家房产公司。在每年的实际开发中,15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%,剩下85%的企业建设量只占5%,大多数根本就是趴着不动的僵尸企业或空壳公司,这些公司形势好的时候融资造房,一旦形势不好,就容易坏账,欠一堆银行贷款、民间集资或高利贷,导致金融乱象,影响社会稳定。从房地产业看,优化房地产企业供给,就是要一方面通过提高准入门槛,把那些僵尸企业、空壳企业消除掉,另一方面就是要支持优势企业兼并重组、做大做强。

 

第三,改善性住房需求将会越来越占主导地位,高品质、高品位的住宅越来越被青睐。二三十年前,城市居民人均住宅面积只有十平方米时,能有一个5080平方米的厨房卫生独立的小户型房,是多少家庭的梦想。现在这个问题基本解决了,改善型的住房需求会要求面积更大一些,户型更舒适一些、环境更宜居一些。

第四,房地产企业负债率将逐步降低。目前我国房地产企业的平均负债率在80%以上(包括欠银行、信托等各类金融机构的债务和预售房欠款、施工欠款),杠杆率是世界上同类行业中最高的之一。企业去杠杆,首先要去房地产企业的高杠杆,今后五至十年,房地产企业的负债率从现在的80%逐步降到70%60%是可以预期的。

第五,房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。过往十来年,我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的,真正作为租用的不到10%,这样的市场是畸形的,造成这种现象不仅是房地产商的运行方式问题,还有我们管理制度上的一些问题。当前,中国房屋租赁市场有三个不足:一是租赁者作为弱势群体,缺乏讨价还价能力,业主掌握了调整租金的话语权;二是业主可以有很多方式收回房屋,租赁者朝不保夕,稳定性不够。三是租房者因为没有产权,无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务。由于我们制度上工作上习惯上有这些问题,房屋租赁市场发育不足,但这种现象今后会逐步扭转。

第六,房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。

二、房地产开发企业要摒弃八种运行方式

一、是避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。开发商搞开发,应该既要关注当地规划建设量,也要看眼下存量和在建量,既要关注当前户籍人口和常住人口,也要看中长期人口流动趋势。主要分析三个指标:一是人均住房面积。一般以人均40平方米住房左右,如果超过太多,就坚决不要去建。比如,当下看,一个城市只有一百万人,造4000万平方米住房就足够了。如果这个城市现有存量房已有3000万平方米,在建总量有2000万平方米,每年还再新开工500万平方米,五年后就变成七八千万平方米,人口基数如果没有太大变化,未来人均就有7080平方米,肯定会过剩。如果还去搞开发,一定会弄一堆烂尾楼、鬼城、空城。二是写字楼面积。一个城市有多少写字楼是合理的呢?实际上,一般中等城市每2万元GDP1平方米就够了,大城市每平方米写字楼成本高一些,资源利用率也会高一些,大体每平方米4万元GDP。如果一个城市远低于这个水平,说明写字楼是过剩的,就千万别去再造了。三是商场面积。商铺建多少,应该基于这个地区的商业零售额,差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元,那么扣除人工、水电、房租等费用,很可能是赔本买卖。现在,一些房地产商无论是在城市中心还是边缘地带,大量兴建写字楼、综合体,很容易过剩,不值得提倡。

二、是避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。规划是城市发展的蓝图,基础设施是城市发展的活力根基,公共设施则是城市发展的灵魂所在。从规划角度看,城市化进程中,一个建成区该规划建设多少道路、桥梁、铁路、港口、地铁、电力、自来水等基础设施,建设多少学校、医院、文化娱乐、园林绿化等公共设施,以及建设多少工厂、写字楼、商铺、住宅,等等,既要从规划总量上平衡,也要有合理的时序安排。建设时序上,何时何地建设道路桥梁、何时何地配套学校医院,总体上要从整个城市发展来谋划,具体应由多元化的二三产业市场主体按市场需求跟进发展。总之,不可能由一个开发商大包大揽、包打天下,房地产开发理应在城区中某一“七通一平”基础设施已基本就绪的地块上搞开发。但是,过去有些开发商动辄“造城”,拿下几十平方公里一块地并向政府夸下海口不仅要造上千万平方米住宅还要连带建设基础设施和公共设施,从城市道路桥梁等基础设施到学校医院等公共设施,以及产业、人口引入,大包大揽搞大而全、小而全的“一竿子插到底”,既表现为房地产开发商不自量力、自我夸张,也表现为一些地方政府好大喜功、放弃责任,这类案例可以举出不少,但成功的很少。

三、是避免四面出击搞长周期的开发。房地产业是重资产行业,一部分大开发商现金流充足、融资能力强,在全国土地拍卖市场中很容易攻城拔寨,在商品房销售市场也有很大回旋空间,一二线城市行情不好可以向三四线城市扩张,三四线城市行情不好可以杀个再回马枪到一二线城市开发。但是,这种现象也造成一些开发商在同一时间段到各个省、各大中小城市跑马圈地,既造成竞争“地王”现象,也因为多地战线拉的太长,资金、管理顾不过来,形成“胡子工程”,与每个地方政府的城市化进程很难有效衔接,以致发生进度要求上的冲突。往往,一个项目拆分很多期子工程的现象比比皆是,从项目签约到拿地开发、建成销售往往七八年的有之、十年的有之、十五年的有之,甚至二十年年的都有,给地方发展带来明显的时滞,其自身开发资本利息成本、管理人员成本也都很高。在顺周期时,开发商还能够按自身设想维持开发,一旦遇上逆周期,一个不当心资金链断了就全盘皆输。最近一段时间,常常爆出开发商要崩盘的消息,其实就与这种现象非常有关。

四、是避免借钱融资买地、不能热衷于炒“地王”。按照我国法律法规相关规定,房产开发商买地的钱,一般应该是自有资金,而不能是高杠杆融资来的钱。如果房地产企业用自有资金买了地,抵押给银行得到贷款去建房,当房屋建到70%以上时即可预售,得到购房者的预付款。如此滚动,房地产开发的杠杆比已是1:31:4左右。如果房地产企业拿地的钱也是借款,房地产开发的过程就几乎成了百分之百的金融借债。赚了钱,就成了房地产商的暴利;坏了账,就是金融机构的危机。因此,开发商拿地前要量力而行,企业有多少自有资金,能参与土地批租的挂牌竞争,要留有余地,其资金来源不能是银行贷款,不能是信托资金,更不能是乱集资、高利贷,以及各种互联网P2P平台资金。从政府管理角度来看,核查一个城市本土的房地产企业资金来源是比较容易的,拿地的钱无论是来自信托、小贷还是银行理财资金,只要各专业部门相互配合,很容易分得清。总之,开发商自己一定要洁身自好,管控好拍地资金来源,不滥用金融杠杆特别是高息、高杠杆资金拿地,不能热衷于搞“地王”炒作,这样就能防患于未然。

五、是避免高资产负债率的搞开发。房地产开发是一个周而复始滚动开发的重资产行业,希望的是资本投入、利润产出,最忌的就是高债务经营,在滚动开发中债务会越滚越大。过去,很多房地产开发企业的运营模式就是向银行借钱买地造楼,造好了抵押给银行借钱接着造,如此循环往复。但在这个过程中,企业积累了大量债务,风险日积月累、越来越高。比如,去年中国排名前10的房地产公司资产负债率平均达到了80%。过去几年,我们不时看到、听到这些现象:有的企业有十几个甚至几十个银行、信托、小贷等账户从各种银行、非银行金融机构融资借钱,有的资产抵押搞“一女多嫁”,有的甚至借高利贷、搞职工内部集资,等等。总之,长期高负债率会带来高比例高利息负债、高比例短期贷款,一旦房地产市场销售不畅,一定会导致资金链断裂,最终陷入“拆东墙补西墙”过日子、身不由己的滑向灾难的沼泽地。在这方面,内地开发商要向香港学习,港系地产商尽管也持有大量商业项目,但他们的负债率比内地开发商要低很多,基本上在20%30%之间,最低的只有10%多一点,最高的只有40%左右。总之,内地的优秀的房地产公司,要将资产负债率降低并控制在40%左右,一般的开发商也要将负债率的底线控制在50%60%左右。从政府管理角度看,凡是房地产开发企业负债率超过80%90%甚至资不抵债的企业,土地部门应当停止土地供应,金融部门应当对其实行存量渐进稳妥微调、增量遏制约束的放贷措施。

六、是避免各种巧立名目、违规销售式的搞开发。中国房地产企业多,竞争很激烈,于是各种玩概念、吸引眼球的做法都有。一类是前期打着商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产、医疗保健地产、智慧城市地产等旗号搞开发。一方面因为这些开发带有公共服务的职能,希望通过这些概念说服政府,低地价的供地,另一方面开发商是通过这些广告概念吸引老百姓,更好的销售自己的楼盘产品。须知,这些名目其实都是专业性很强的领域,需要长周期研究、长周期提供管理服务,不可能大家都成为这些专业领域的开发商。一定要沉心静气,让这些专业领域的企业主动配套房地产,而不能房地产商自己拉个名头、浮光掠影的搞一番。还有一类在销售环节,为了制造热销场景拉人头搞烘托;为了快销回笼资金,要么将一个房子划成几块搞碎片化销售,要么搞售后返租,要么与非银行金融机构联合搞首付贷以及首付贷的按揭,这些销售方式无异于饮鸩止渴,最终伤害整个市场和大量老百姓,造成鸡飞蛋打的局面。

七、是避免不专注精品生产,在规划设计、建设施工上不下功夫。房屋质量,重在前期规划设计和建设施工。如果前期的产品设计上不用心、不下功夫、无特色,不能结合当地的文化元素因地制宜的设计出高品位的房屋,就形不成品牌,卖不好房子。因此,规划设计千万不要一张图纸干全国。过去,有一个上世纪80年代就在全国知名的房产公司,新世纪以来还在用上世纪80年代的设计图纸在全国20多个城市使用,造成几百平方米的楼盘销售不畅的局面。另外,如果不重视建筑施工安全、施工质量,偷工减料、粗制滥造,住的人要受影响几十年,口碑自然不会好。但是,现在许多楼房,要么在下沉地基上建房子造成塌陷,要么墙体里面裂缝剥落,要么电梯设备故障停机,要么小区下水道曲曲折折、容易堵塞,种种问题到处出现。总之,对企业来说,最重要的是产品,房产商最重要的产品就是房子,房屋质量是开发商安身立命的本钱,也是市场竞争的优势所在,一定要倍加重视。

八、是避免售后服务简单化,不重视物业管理。近年来,老百姓的居住环境得到了较大改善,在满足基本居住的前提下,业主们有了更高层次的需求,更加注重居住环境的舒适性和小区人文的建设。我很赞成房地产行业发展五个阶段的论断,第一阶段以区位优势为卖点,然后依次是以特色、户型、小区环境、物业管理为卖点。因此,今后开发商不重视商品房的售后管理,没有专业化团队去做,做好的不会太多。目前,大开发商物业管理要么自有要么合作,总体是好的,但小开发商的楼盘大部分存在物业管理跟不上的问题。随着租售并举时代来临,越来越多的开发商将持有的商品房出租,物业管理面积逐步增加,对房地产住宅和商业项目的资产保值增值功能愈发凸显。无论从自身盈利角度还是满足业主居住需求,物业管理方面都应该是开发商下一个重点关注和推动的方向。

总之,新时代房地产业有六个趋势性的特征,房地产开发商要积极主动适应时代需求,加快从过去高速扩展、粗放建设、高融资、高债务、高地价、高房价的运营方式转向让人民得更多实惠、享受更美好生活的运营模式,努力实现长周期、可持续、高质量的发展,不断为推动高质量发展、创造高品质生活添砖加瓦、再立新功。

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