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西安:楼市降温态势已出现 从严调控仍是主旋律

浏览:227次 时间:2018年08月27日

进入8西安楼市房子卖得没有那么快了参与住房意向登记的人数没有那么多了二手房市场价格回落了土地竟然出现流拍了……这些敏感的现象刺激着购房者脆弱的神经难道市场真的降温了?房价要跌了?

华商报记者从多方调查了解到随着市场供应量的加大购房客户的逐步减少一、二手房成交量均出现下降。而土地市场方面依旧比较火热近日出现的首次土地流拍属个案不会影响整个土地市场的火爆。

业内人士分析楼市降温态势已经出现新房出现成交量的大幅下跌但房价并未跟随一起下降。购房者不用着急入市盲目跟风结合自身实际需求选择合适就买的原则。若要投资购买必须小心谨慎。

新房市场

中签率大幅上升

926745套房源保障供应充足

从近期市场来看多个楼盘意向登记人数因未达到可售房源总套数无需摇号可直接开盘选房。万科翡翠国宾可售房源588登记并通过核验人数仅188个;保利林语溪可售房源192登记并通过核验46个;龙湖紫宸可售房源502登记并通过核验459个。这与此前中国铁建万科翡翠国际最低4.9%、绿地国际生态城二期83亩地7.71%的中签率形成鲜明对比。

业内人士分析随着拥有购房资格的客户逐渐减少加之每次只可登记一个意向楼盘的规定即便是有购房资格也多被某一个楼盘从登记到选房锁定至少一个月时间。一定程度上市场需求被变相缩减以致出现当前大多数登记楼盘不需摇号的现象因此市场变相降温。

从西安市住房保障与房屋管理局发布的《2018年度西安市主城区及长安区纯新商品住宅(含公寓)上市供应计划》来看9月份将成为房源大量供应的高峰期共计77个楼盘26745套房源即将推出这其中绿城·西安全运村、碧桂园西部大道项目、金地西沣公元等推出的房源占据9月份新推房源数量前三名分别为2066套、1828套、1558套。而蓝光公园华府三期及四期、绿地国港城、拉克雷公馆、恒泰未央府等项目9月推新体量也达到单盘700套以上。上述项目的推新为即将到来的“金九银十”提供了充分的房源保障。

二手房市场

成交量有大幅回落

价格出现本年度首次下滑

在新房市场开始悄然降温的同时二手房市场近期也经历了从年初的火爆到如今的冷静期。记者走访西安多个二手房门店发现78月份二手房市场整体的成交量和价格均有回落其中成交量回落较为明显。

记者走访门店发现进入8月以后二手房门店门可罗雀。“最近买房客户越来越少前几个月是不停找房源现在是房源多了又不停找客户。”从事二手房中介的李先生无奈地表示最近门店已经开始在繁华路段放房源信息牌来寻找买房客户了。

从中国房价行情网的数据可以看出西安二手房挂牌数量为3万套对比7月份增加1273数量仍在上涨。玛雅房屋店东委员会主席李周生介绍进入8月后二手房的成交惨淡最高甚至减少了80%有价无市更加明显。他认为:“一手房市场有所降温的同时二手房也受到了很大的冲击。年初市场火热房东都想把价往上抬导致二手房倒挂很多。如今客户在能买到房子的前提下肯定还是首选新房。

21世纪不动产骏驰运营总监王娟表示成交下滑确实很明显。8月截至目前西安二手房的网签只有一千多套。而从之前的数据来看6月份二手房的成交数据有4917套。

除成交量有大幅回落二手房价格在一定程度上也开始回落。截至823西安二手房8月成交均价为15187/环比下降0.06%降幅不大但却是本年度首次出现下滑。

记者了解到在高新博士路附近的小区年初90平方米左右两室的价格在200万元左右本月则降到了180万元。李周生分析说:“二手房价格回落已经是不争的事实平均每套少则两三万多则十万左右有的甚至会更多。由于客户大幅度减少加上近一两年新开门店快速增长很多门店已经开始面临亏损了。”在西安工作了两年的刘先生近期已经成功买了房他表示:“上半年的时候新房太难买当时也考虑过二手房虽然配套好但是价格确实高。接触了好几套房各种曲折最终都没成交。上个月终于摇上了新房价格合理关键是买新房省心。

土地市场

土地外围化明显

西安今年首次流拍属个例

数据显示7月份一二线城市土地出让金分别下降7%3%三线城市却大幅增加41%。成交面积一线城市7月份环比下降32%二线城市环比下降6%7个月全国土地流拍共计796宗。

与不少一二线城市的平淡相比西安土地市场显现的依然是争抢态。据克而瑞数据显示8月土地供应量明显减弱。817西安竟出现2018年首个土地流拍事件。据国土局官网上公布的公告显示BQ2-4-54号国有建设用地使用权拍卖因该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定宗地流拍。

对于首个流拍事件房地产资深人士王涛分析此次土地流拍实属个例。他认为西安只要有住宅、商业用地挂出肯定还是各开发商抢地。目前来看供应速度比上半年要快竞拍激烈程度依然。只是今年后期市场更加规范化招拍挂土地数量会明显增加尤其是郊县土地价格会被重新定义目前土地竞拍热点均在城市外围临潼、高陵、西咸等区域。

美城股份市场研究中心总监沈玮同样认为首个土地流拍现象为个例一宗土地流拍并不能说明什么就目前来看西安土地市场依然很火。如果说土地市场出现降温并不见得是好事情说明开发商拿地的热情在减弱。如果出现这种情况西安房地产市场的供应量就补充不上来供不应求的关系就很难从根本上解决。而且就算出现土地降温房价也不会明显下降反而会导致上涨。

原因分析

政策、利率、供需比等因素导致量降价稳

显然一二手房市场降温已是大势所趋。

独立财经评论人朱文分析西安自6月起连续两个月新房成交量出现大幅下跌表明市场逐渐向理性回归。其中楼市的调控政策是主要因素有效遏制炒房者的入市需求。另外传统7月和8月也是楼市销售的淡季。今年以来房价动辄万元以上对于刚需者来说很难承受极大限制了买房的需求。今年上半年火爆的市场销售热潮已经对现有的购买力实行了透支再重新培养购买客群需要一段时间。

创典全程信息部部长刘兰兰认为近期中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的政策基调对楼市形成极大影响房价过快上涨势头因此得到明显遏制客户心态逐渐发生变化观望氛围渐浓楼市降温态势已经出现。

沈玮从多个层面对于市场降温的原因进行了分析她认为市场降温主要表现在销量。从现状看非限购区域很明显去化率降低。主城区一些项目的中签率尤其是刚需中签率要比之前高很多。比起上半年确实有降温的趋势但对比去年的话供不应求的现象依旧明显。从政策影响层面看市场降温是一个必然趋势一系列的调控政策市场必然会有所反应。再加上今年政治局会议的召开、国家对房价涨幅过高的城市约谈等等对购房者的心理预期造成了很大的影响很多人都觉得下半年的房价以维稳为主可能会持观望态度。加之利率不断上浮购房成本不断加大很多购房者有观望情绪。

未来走势

市场依然供不应求

楼市限购政策将继续从严

随着各个楼盘登记人数的下降多个项目已无需摇号摇号之路还会走多远?此现象是否会影响到现行的限购政策在年内做出调整?

朱文表示房地产市场情况发生较大转变摇号政策也会顺势退出市场。有人说一些项目本没有市场因为摇号而变得炙手可热就应该说明摇号加剧了买房的紧张氛围。随着市场有更多新盘入市购房者可供选择的余地很大除了极少数楼盘出现拥挤大多数楼盘房源的供应量会多于购房者摇号政策的全面退出也只是时间问题。今年以来国家多次强调“房住不炒”的战略决策对打击炒房现象不遗余力继续贯彻执行楼市的调控政策不变对于市场出现放松调控的论调给予了无情的打击。西安下半年楼市限购也不会发生很大改变。

针对调控刘兰兰说随着楼市降温区域供需差异化将开始显现部分板块或将出现供大于求的现象。预计下半年通过线上公证摇号公开开盘的项目数将有所减少。但在遏制房价上涨楼市调控继续收紧的背景下限购政策仍将延续暂不会因此作出调整。

沈玮认为从当前中签的情况看刚需的中签率在50%普通的甚至不到20%可以非常肯定地说市场依然供不应求。从陕西省统计局公布的数据来看西安住宅的去化周期只有3.3个月是严重供不应求的现象所以在这种情况下摇号一定还会再持续直到供需平衡。 政府今年提出了要坚决遏制房价的上涨所以限价、限购的政策短时间内更是不会取消的。 (来源:华商报

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