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2018年房地产热点在哪里?

浏览:137次 时间:2018年03月03日

随着各地两会的顺利召开,对今年房地产市场的整体走向有了清晰的认识,基本保持当前楼市调控政策延续,加强对住房租赁市场的投入力度,加快住房制度改革和长效监管机制的建立。

存量房时代已经来临

从中国房地产市场的总体供需来看,已经趋于平衡状态,新房的供求只是在局部出现失衡。20171216日发布的《2017年中国大中城市职工养老储备指数报告》显示,中国城镇职工平均拥有不动产为1.01套。自2012年以后,房地产置业人口比例开始不断下滑,户均超过1套,也就是说基本上满足所有人住房需求,就不存在房屋市场短缺的情况。

国家统计局发布的数据,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。根据国际经验,当一个地区的人均住宅面积达到或者超过33平米的时候,说明这个地区的房地产业开始过剩了。即使人们对住房品质提出了更高的要求,也只是满足棚户区改造或改善型置业的要求。

目前市场二手房的流动性较以前大有改观,二手房市场成交规模也有超越新房的趋势。2016年的房地产市场,二手房交易大致有5万亿的规模,租赁有1.1万亿到1.5万亿左右的规模,加起来超过6万亿。从去年南京市的成交数据来看,2017年新房成交量为62778套,二手房市场共成交93737套,也就不能不说未来二手房市场将会有更大的增长空间。

地产寡头化趋势加剧

近年来,国内一二线热点城市纷纷出台了较为严格调控政策,使房企之间的格局也在悄然发生变化,大房企规模更大,行业集中度更高,寡头化趋势难以避免。究其原因:第一,大房企拿地表现积极。第二,大房企的存货规模增加。第三,大房企城市间布局合理。第四,大房企规模化成为共识。第五,大房企融资成本更低。

从去年各房企销售数据来看,在全国地产销售持续增长的背景下,龙头房企销售金额占比提升。2017年销售规模突破千亿元的房企数量增至17家,较2016年增加5家。碧桂园、万科、恒大三家房企的销售业绩继续大幅增长,销售金额突破5000亿。与此同时,百亿房企也大幅扩容,行业集中度进一步加强,市场集中度已经超过60%

据有关预计,2018年,地产行业的集中度会进一步提高,前四强房企的销售规模合计将达到3万亿元,较2017年大幅提升;前10强房企的销售规模合计将占整个市场的35%;前30强房企的销售规模合计将占整个市场约50%的份额。

从土地市场来看,优质的土地资源已经成为大型房企的囊中之物,而中小房企受市场规模和资金的制约,已经失去了和别人一较高下的机会。如今房地产市场是“大鱼吃小鱼”兼并重组的时代,不能排除优势资源向龙头企业靠拢的竞争格局。

大城市群异军突起

十九大报告中指出,要实施区域协调发展战略,以城市群为主体构建大中小城市之间的协调发展格局,除了国家刚批复的国家中心城市西安之外,国家中心城市包括北京、上海、广州、重庆、天津、武汉、成都和郑州8座城市。房地产未来的发展机遇,将会从目前的一二线热点城市向城市群发展。

中国指数研究院发布的《2017房地产开发投资吸引力TOP50》报告指出,从城市群GDP经验数据来看,珠三角城市群内部城市梯度均衡;长三角与长江中游作为跨区域城市群,内部形成了多个都市圈,多中心的结构使资源相对分散,其中,长三角城市群内多个中心城市实力突出,城市群内竞争激烈;京津冀城市间的巨大差距也意味着后发城市具备较大增长空间;成渝城市群目前仍以重庆和成都两大核心城市为主;关中平原城市群只有西安一家独大。

中国城市群是推进城镇化的主要抓手,中心城市更应该在国家体系中起引领作用,目前中国真正成熟的城市群还很少,绝大部分处于发育的初期阶段,更多城市群需优先发展大城市和特大城市,包括有特殊重要职能的城市,这样有可能带给国家城市发展注入强劲动力。

租赁住房将会是下一个春天

2017年房地产开发投资保持平稳,但房地产市场面临租赁市场发展滞缓、土地和住房供应主体单一、住房保障渠道多元化不够等问题。国家发改委明确,下一步,发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。2017年被称为中国住房租赁市场发展元年,“租购并举”和利用集体建设用地建设租赁住房试点的贯彻落实,前期确定13城开展集体建设用地试点。

2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%,,2015年流动人口在流入地的家庭规模为2.61人,根据2013-2015年家庭规模增长速度估算,2016年流动人口在流入地的家庭规模为2.67人。2016年全国户均年租金(私房租金)为2.0万元,据此测算流动人口带来的租赁市场规模每年达1.2万亿元。预计“十三五”时期我国高校毕业生规模年均增加770万左右。据预测,2020年我国流动人口在2.42亿水平。

近期,北京、上海、深圳和南京等地推出“只租不售”建设用地,主要因为市场有着较大的租赁需求。随着租赁用地、集体土地建设租赁住房、公积金支付房租、推进REITs试点等方面的政策陆续出台,会推进了租赁住房体系的培育和发展,不断完善住房供应体系,促进房地产市场健康发展,推动房屋向居住属性回归。

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